ואלה עשרת הדיברות לבעלי דירות השוקלים להתקשר עם יזם או קבלן בעסקת תמ"א 38:
1.בדקו היטב את כל המידע הרלוונטי לגבי יזם או קבלן המציע לכם עסקה: האם יש לו ניסיון קודם בבנייה, בקשו לראות בניינים שהוא בנה, בקשו המלצות, בדקו את חוסנו הכלכלי, בדקו האם יש תביעות או תיקי הוצאה לפועל נגדו, האם חזרו לו שיקים. אל תתביישו לבקש ממנו להציג "מכתב יכולת" מהבנק עמו הוא עובד.
2.הקפידו לערוך חוזה מפורט ומקצועי המגן על זכויותיכם.
3. הקפידו לצרף לחוזה מפרט טכני מפורט והתייעצו לגבי המפרט עם בעלי מקצוע (אדריכל או מהנדס).
4. הקפידו לקבל מהיזם ערבויות בנקאיות מתאימות.
5. הקפידו על כך שהיזם יערוך ביטוחים מתאימים. רצוי מאוד להתייעץ עם יועץ ביטוח.
6. דירשו בטחונות לכך שהיזם ישלם את כל המיסים וההיטלים החלים על העסקה. שימו לב: הפטורים ממס שבח ומהיטל השבחה הם חלקיים בלבד. כמעט בכל עסקה יש חבות במס שבח ובהיטל השבחה (במיוחד לגבי זכויות שאינן נובעות מתמ"א 38 כגון "חדרי יציאה" לגג וזכויות מכח תב"ע מקומית המאפשרת קומה נוספת הקיימות בחלק מהערים).גם כאשר היזם/קבלן מתחייב בחוזה לשלם במקומכם את מס השבח, החבות החוקית מוטלת עליכם ואם הוא לא ישלם במועד, רשויות המס ידרשו ממכם לשלם ולא יהססו לנקוט בהליכי גביה כגון עיקולים על חשבונות בנק, משכורות, רכבים וכיוצ"ב.
7.הקפידו להכניס לחוזה מסגרת ברורה של לוח זמנים להשגת היתר הבניה, לביצוע הבניה ולגמר הבניה.
8.אל תסכימו לשיעבוד הגג וזכויות הבניה לבנק או לרוכשי דירות מבלי לקבל ערבויות ובטוחות הולמות.
9. הקפידו להעסיק מפקח בניה מיומן ומקצועי (מהנדס, אדריכל וכיוצ"ב) אשר יפקח על הבניה מטעמכם. הקפידו כי סמכויות המפקח יוגדרו בחוזה.
10. אל תעבירו את הזכויות בטאבו ע"ש היזם לפני שהוא סיים למלא את כל התחייבויותיו כלפיכם.
דן אבישר, עו"ד ונוטריון. חבר ועדת המסים וועדת מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין בישראל. עוסק בעריכת עסקאות מקרקעין ובניה: תמ"א 38, פינוי-בינוי,עסקאות קומבינציה,קבוצות רכישה,עסקאות מכר, עסקאות רכישה, מכירת חברות, רכישת חברות, תכנוני מס בצוואות וחלוקת עזבונות ועוד. מומחה למיסוי מקרקעין. עוסק בתכנוני מס,מתן חוות דעת וייצוג בפני רשויות המס, ועדות ערר ובתי משפט. רח' מנחם בגין 12,ר"ג, טל': 6122111.
